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La pandemia del COVID-19 cambió la manera en que la gente trabaja, favoreciendo una transición al trabajo remoto. Para algunos, permitió convertirse en nómadas digitales, o personas que trabajan remotamente mientras viajan. Este nuevo estilo de vida ha incrementado la demanda de alquileres de corto plazo (ACP) globalmente.

El propósito original de los ACP era constituirse en empresas pequeñas y, generalmente, como negocios familiares. Sin embargo, el crecimiento del trabajo remoto, junto con inestabilidad en el mercado de vivienda, ha cambiado quién puede beneficiarse de estos servicios de economía compartida, y quiénes resultan afectados. En respuesta, gobiernos locales de diferentes países han adoptado dos tipos de enfoques. Algunos establecieron acuerdos con plataformas de ACP para promover la llegada de nómadas digitales. Otros, comenzaron a regular estas plataformas.

Ambos enfoques implican costos y oportunidades. Por un lado, incentivar el crecimiento no regulado de ACP puede resultar en la reducción de la oferta de vivienda para venta y alquiler y, en el desplazamiento de comunidades locales que se ven afectadas por la falta de esta oferta y por el encarecimiento de los alquileres. Por otro lado, promover la llegada de nómadas digitales, genera oportunidades para que algunos residentes diversifiquen sus fuentes de ingreso y fomenta las actividades económicas y turísticas.

Al diseñar políticas sobre ACP será útil para los gobiernos locales adoptar una perspectiva de equidad que considere los efectos y los posibles daños que dichas políticas puedan causar en sus comunidades. Centrar la equidad en este análisis evitaría que estas políticas amplíen las brechas sociales, económicas y raciales. Compartimos algunos ejemplos internacionales para ilustrar la dimensión global de los ACP y destacamos soluciones innovadoras en distintos contextos.

¿Quién gana con una sobreabundancia de ACP?

Los beneficiarios más directos de los ACP son los dueños de viviendas que pueden alquilar sus propiedades y diversificar sus flujos de ingreso. Es crucial entender el perfil de los propietarios de vivienda para entender quién se beneficia de políticas que promuevan el uso de ACP.

En Estados Unidos, la población blanca posee el 76 por ciento de la riqueza inmobiliaria del país, a pesar de sólo representar el 67 por ciento de todos los hogares. Esta desigualdad existe incluso en ciudades de mayor diversidad racial. En Houston, las personas latinas son mayoría, pero poseen menos de un tercio de la riqueza inmobiliaria. Esto sugiere que la población blanca se beneficia de manera desproporcionada de la expansión de ACP.

Las desigualdades que pueden derivar de la promoción de ACP no son únicamente raciales sino también de ingresos y de clase. En la Ciudad de México, críticos de un acuerdo reciente entre el gobierno de la ciudad y Airbnb, señalan que sólo el 5 por ciento de los hogares de la ciudad tiene ingresos suficientes para pagar la hipoteca promedio de una vivienda. Además, el 64 por ciento de los anfitriones rentan varias propiedades a la vez. Estos alojamientos son predominantemente (62 por ciento) unidades que se alquilan en su totalidad.

Si los gobiernos no establecen incentivos que protejan a la población local, los acuerdo que promueven la demanda de ACP pueden ser regresivos, beneficiando a individuos que poseen varias propiedades y que operan un negocio a mayor escala.

¿Quién pierde con una sobreabundancia de ACP?

Hay evidencia que sugiere que los arrendatarios se ven más afectados por un incremento en ACP, ya que la vivienda tradicional se ha apreciado a mayor velocidad que los ACP y los bienes de consumo. La evidencia sugiere que existe una correlación entre un incremento en alquileres y la introducción desregulada de ACP.

En Estados Unidos, el incremento de los alquileres tiene claras implicaciones de equidad, porque la mayoría de los estadounidenses que son de raza negra, latines, o más jóvenes son arrendatarios, y no dueños de sus viviendas. Este grupo tiene también en promedio ingresos y riqueza más bajos, y los costos de sus viviendas consumen una parte significativa de sus ingresos mensuales. Si más vivienda sale del mercado para convertirse en ACP, estas personas tendrán menos probabilidades de encontrar alquileres accesibles, de comprar su propia casa o de recibir asistencia pública para alquileres.

Un estudio del 2015 sobre Barcelona demuestra que la introducción de ACP en el centro histórico resultó en el desplazamiento de sus residentes. Los alquileres en esa zona se volvieron 9 por ciento más altos comparados con el promedio en el resto de la ciudad, a pesar de que en el 2007 eran 3 por ciento más bajos. Un reporte del Parlamento Europeo (PDF) documentó que, en 2020, hasta 25,000 unidades habitacionales en Paris y 15,000 en Praga salieron del mercado de vivienda para convertirse en ACP.

Algunas consideraciones para los gobiernos locales

Sugerimos a los gobiernos locales que regulen los ACP para contener potenciales efectos negativos en las brechas sociales, económicas y raciales. Para ello, deberán recolectar información demográfica sobre el perfil de los dueños de vivienda y qué sectores de la población alquilan hogares, y evaluar los efectos de la sobreabundancia de ACP en su respectivo mercado.

Gobiernos locales alrededor del mundo ya están implementando o explorando soluciones innovadoras en este tema. El condado de Santa Fe en Estados Unidos ha presentado diversas propuestas para regular los ACP buscando minimizar la creciente crisis de vivienda que padecen. Las propuestas incluyen limitar al número de huéspedes, requerir el registro de ACP y pagar impuestos de hospedaje, establecer horas de silencio, y restringir el uso de estacionamientos y consumo de agua.

Otras ciudades están limitando el número de cuartos que pueden alquilarse en una sola propiedad, estableciendo máximos de días para una sola reservación, y regulando permisos de operación. Cada propuesta tiene su mérito, pero encontrar la mejor solución en cada contexto requerirá que los gobiernos locales prioricen la equidad y proactivamente consideren las consecuencias de un incremento en ACP en sus comunidades, incluyendo cómo utilizar fondos generados por estas plataformas.